در شرایط فعلی کشور، بازار مسکن یکی از حساسترین و پرتقاضاترین بخشهای اقتصادی است که سالهاست با نوسانات قیمتی، کاهش خرید و فروش و مشکلات تسهیلاتی همراه بوده است. علیرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن، در گفتوگویی با برخی رسانهها وضعیت فعلی و آینده این بازار را بررسی کرده و پیشبینی کرده است که تا پایان خرداد و اوایل تابستان امسال (تیر ۱۴۰۴)، شرایط بهمراتب بدتر خواهد شد.
رکود تورمی در بازار مسکن؛ چالشی عمیق و طولانی
سرحدی با اشاره به شرایط موجود بازار مسکن، اظهار کرد: «امسال نیز شاهد رکود تورمی در این بخش خواهیم بود.» وی افزود: «این رکود به معنای توقف حرکت بازار است؛ یعنی نه خریدار قدرت خرید لازم را دارد و نه فروشنده تمایلی به کاهش قیمتها دارد.»
طبق گفته این کارشناس، اگر دولت در زمینه سیاستهای اقتصادی و مدیریت تورم تغییرات جدی ایجاد نکند، وضعیت در اواخر خرداد و اوایل تابستان بدتر خواهد شد. وی ادامه داد: «مشکل اصلی ما عدم تعادل درآمد و هزینههای خانوارها است. وقتی حقوق یک فرد تنها ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش پیدا کند ولی هزینهها حدود ۳۵ تا ۴۰ درصد بالا برود، قطعاً توان خرید یا حتی اجاره مسکن کاهش پیدا میکند.»
ضعف جذابیت وامهای مسکن و مشکل بازپرداخت
یکی از مهمترین ابزارهایی که دولتها در سالهای اخیر برای تسهیل دسترسی مردم به مسکن به کار گرفتهاند، وامهای مسکن بوده است. با این حال، سرحدی در این زمینه انتقادهایی را مطرح کرد و گفت: «وامهای فعلی به اندازه کافی جذاب نیستند.»
وی افزود: «اولاً مبلغ وامها بهقدری نیست که بتواند تأثیر واقعی در خرید مسکن داشته باشد. ثانیاً بازپرداخت آنها بهقدری سنگین است که بسیاری از خانوارها قادر به پرداخت اقساط آن نیستند.»
بر اساس ادعای این کارشناس، بسیاری از وامهای ارائهشده فقط میتوانند هزینه خرید ۱۰ تا ۲۰ متر از یک واحد مسکونی را پوشش دهند. وی تصریح کرد: «اگر مبلغ وام افزایش یابد، قسط آن غیرقابل تحمل خواهد بود. یک فرد با درآمد ماهی ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان، چطور میتواند ۲۰ میلیون تومان قسط ماهیانه پرداخت کند؟»
همچنین، بانکها نیز به دلیل ترس از عدم بازپرداخت، تمایل چندانی به اعطای چنین وامهایی ندارند. این موضوع باعث شده است تا بخش قابل توجهی از تسهیلات مسکن بلااستفاده بماند.
مهاجرت از مناطق برخوردار به حاشیهنشینی
با افزایش قیمتهای اجاره و کاهش توان خریداری مردم، یکی از پیامدهای اجتماعی مهم، مهاجرت از مناطق مرکزی و برخوردار شهرها به مناطق کمتر توسعهیافته یا حاشیهای است.
سرحدی این موضوع را یکی از نشانههای بحران مسکن دانست و گفت: «مستأجران تحت فشار هزینههای اجاره قرار دارند. وقتی هزینهها ۳۵ تا ۴۰ درصد افزایش پیدا کند و حقوقها تنها ۲۰ تا ۲۵ درصد بالا برود، تنها راه فرار از این فشار، نقلمکان به خانههای کوچکتر یا ارزانتر است.»
این موضوع نه تنها مشکلات مسکنی را تشدید میکند، بلکه میتواند بهتدریج باعث افزایش فقر و تضعیف کیفیت زندگی در مناطق حاشیهای شود.
تجارب بینالمللی در مدیریت بازار اجاره
سرحدی در ادامه به تجربیات کشورهای توسعهیافته در زمینه مدیریت بازار مسکن اشاره کرد و گفت: «در بسیاری از کشورهای پیشرفته، شرکتهای بزرگ خصوصی یا شهرداریها، ساختمانهایی صرفاً برای اجاره میسازند. این واحدها اجاره به تملیک نیستند و هدفشان کنترل نوسانات قیمتی و ایجاد تعادل در بازار است.»
اما متاسفانه در ایران چنین الگویی وجود ندارد. وی افزود: «وقتی دولت سعی کند با محدود کردن نرخ اجاره وضعیت را کنترل کند، موجران به سمت قراردادهای غیررسمی روی میآورند. این موضوع باعث بروز مشکلات حقوقی و قضایی فراوانی میشود.»
راهکارها: تولید، اشتغال و افزایش درآمد
سرحدی در پایان تأکید کرد: «تنها راه حل پایدار برای بازار مسکن، افزایش تولید و اشتغال است.»
وی اضافه کرد: «با افزایش تولید، عرضه مسکن بیشتر میشود و قیمتها کاهش پیدا میکنند. اما بدون افزایش درآمد خانوارها، هیچ تسهیلاتی نمیتواند راهگشا باشد.»
سرحدی تاکید کرد: «تا زمانی که درآمد افزایش نیافته، امکان پرداخت اقساط وامهای مسکن وجود ندارد. اگر وام بالا باشد، قسط سنگین خواهد بود و اگر وام پایین باشد، کارایی نخواهد داشت. بنابراین تا مشکل درآمدی حل نشود، تسهیلات مسکن نیز راهگشا نخواهد بود.»
نتیجهگیری: آیندهای تاریک در صورت عدم اقدام
در نهایت، این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: «آینده بازار مسکن وابسته به مسیر حرکت اقتصاد کشور است. اگر دولت بتواند تورم را کنترل و درآمد مردم را افزایش دهد، بازار مسکن نیز به سمت رونق حرکت خواهد کرد. در غیر این صورت، رکود تورمی ادامه پیدا میکند.»
به گفته سرحدی، اگر تغییری در سیاستهای اقتصادی ایجاد نشود، شرایط در اواخر بهار و اوایل تابستان امسال (تیر ۱۴۰۴) بدتر خواهد شد و بازار قفل خواهد شد.
